부동산 경매 재테크..
10여년 전 필자의 전 재산은 4백만원이었다. 400만원으로 무엇을 하지?
돈을 모으는 것도 중요하지만 재테크를 통해 그 돈을 불리는 것이 더 중요하다는 것을 알았기에 적은 돈이지만 한달이상 고민을 하며 그 해답을 찾고 있었다.
종자돈을 모으기 위해 예금을 이용해 보았지만 필자가 만족하기에는 수익률이 턱없이 부족했고, 주식에 대해서도 관심을 가졌지만 개미 투자자가 주식으로 성공한다는 것 역시 쉽지 않다는 것을 깨닫는데 시간이 오래 걸리지 않았다.
결국 필자는 부동산을 선택했다. 그런데 부동산은 다른 재테크보다는 소액으로 접근하는데 한계가 있었다. 그렇지만 이대로 포기할 수는 없었다.
그렇게 시간이 지난 어느 날 필자 선배의 집이 경매로 넘어가면서 경매를 알게 되었고, 그 선배를 도와 경매 물건을 낙찰 받으면서 경매의 매력 속에 빠지게 되었다.
2천만원의 오피스텔을 8백만원에 낙찰 받았다. 그것도 은행 대출금을 제외하면 3백만원의 자금으로 오피스텔을 구입한 것이다.
그 때부터 필자는 전 재산인 4백만을 투자할 수 있는 경매 물건을 찾아 틈틈이 임장을 다녔다. 10번 이상 입찰을 했지만 필자의 작은 욕심 때문에 번번히 패찰의 고배를 마셨고, 그렇게 1년 3개월여가 지난 뒤, 용인의 백암면에 있는 토지를 낙찰 받게 되었다.
우선 수익이 아니라 낙찰을 받았다는 것 자체가 기뻤다. 그렇지만 그 기쁨도 잠시 단타로 매도를 할 수 없었던 상황이라 그만 자금이 묶여 버렸고, 투자금을 회수할 수 없었던 필자는 할수없이 부모님의 도움을 받아 다른 경매 물건을 공략하게 되었다.
결과론적인 이야기이지만 처음으로 낙찰 받았던 그 토지는 개발 계획이 발표되면서 크게 올랐고 필자가 오늘날까지 실전 경매를 할 수 있게 만들어 준 원동력이 되었다.
이렇게 말하면 ‘참 운이 좋았네’ 라고 말씀하시는 분들도 있겠지만 필자가 그 토지를 낙찰 받기 위해 임장 등을 했던 과정을 알면 결코 운만이 아니었음을 인정하게 될 것이다.
오늘은 필자에게 경매를 배운 분으로 며칠 전 생애 첫 낙찰을 받았던 내용을 소개해 드리고자 한다. 한가지 말씀 드리고 싶은 것은 필자는 강의를 전문으로 하는 경매 강사는 아니다. 평일에 실전 경매 투자를 하면서 틈틈이 주말을 이용해 필자의 노하우를 배우고자 하는 분들에게 나누워 주고 있을 뿐이다.
며칠 전 강원도 횡성군에 공부상 전이지만 현황상 임야가 하나 나왔다. 총 평수는 625평 감정가가 2천 2백여만원으로 나온 신건이었다.
여기서 팁 하나, 토지는 다른 물건에 비해 그 가격을 알기 쉽지 않다. 또한 개발 호재가 있는 물건은 서울 및 수도권을 벗어나 있는 경우가 많기 때문에 일반 투자자가 접근하기도 쉽지 않다.
그렇다면 이런 토지를 포기해야하는 것일까? 그렇지 않다. 서울과 수도권을 제외한 나머지 큰 줄기의 개발 호재가 있는 지역을 검토해 보면 그렇게 방대하지 않다.
그 중에 몇 군데를 정해서 사전 임장을 통해 시세를 파악한 후 그 인근에 경매 물건이 나왔을 때 모든 정보를 동원해 접근하면 된다.
이런 방법으로 토지의 경우 좋은 물건은 고수들이 신건에서 대부분 낙찰을 받아간다. 아파트나 빌라와 달리 유찰에 따른 가격적 메리트로 접근하는 것이 아닌 시세를 충분히 반영하지 못한 낮은 감정가를 타켓으로 물건을 접근하는 것이다.
그렇기 때문에 토지의 경우 특히 자신이 가장 잘 아는 지역의 물건을 접근하는 것이 좋다. 다른 사람이 느끼는 핸디캡이 자신에게는 메리트가 될 수 있기 때문이다.
이 물건도 그랬다. 낙찰자는 이 물건의 시세 등 주변의 사정을 누구보다 잘 알고 있었다. 바로 이곳이 고향 근처였기 때문이다.
낙찰자는 부동산과 동네 이장님, 그리고 인근에 사는 친구들과 대화를 통해 해당 토지가 평당 10만원은 넘는다는 결론을 내렸고, 권리분석 및 물건분석을 필자와 의논한 뒤 적정 입찰 가격에 결정했다.
막상 입찰법정에 가서는 낙찰을 꼭 받아야겠다는 생각 때문이었던지 필자와 의논했던 입찰가보다 평당 2천원씩을 더 써냈다고 한다. 아쉬움은 남지만 2명 경쟁 끝에 그래도 2천 6백여만원이라는 좋은 가격에 낙찰 받은 성공한 경매 사례로 남게 되었다.
현재 최소 이 임야의 가격은 6천 3백여만원이니 낙찰과 동시에 3천만원 이상의 수익을 얻은 셈이다. 그렇다고 바로 단타로 팔지는 않을 것이다. 그리고 필자 또한 중장기적으로 보자고 조언했다.
현재 이 인근에는 원주-강릉간 복선전철의 수혜지일 뿐만 아니라 지방도로 등의 확장 계획이 속속 진행중이거나 추진중에 있고, 관광단지 등이 조성될 계획이어서 미래의 가치를 현재로서는 가늠할 수 없기 때문이다.
경매를 하게 되면 수없이 많은 임장을 하게 된다. 직장인은 주말을 이용해서 임장을 하는데 임장을 하면 인터넷 등을 통해 접할 수 없는 정보나 물건을 많이 만날 수 있으며, 개발에 대한 시야도 넓혀진다.
지금 경매 공부를 시작한다고 해도 절대 늦었다고 생각하지 않는다. 다만 경매 공부를 하기만 하면 큰 수익을 얻을 수 있을 거라는 생각은 하지 않는 것이 좋다.
그렇지만 경매에 대한 노하우가 쌓이면서 경매를 즐기고 있을 때 자신의 종자돈은 2배, 3배...씩 늘어나고 있을 것이다. 다만 노력과 열정은 갖되 욕심을 버리고 정도를 걸어야만 가능하다는 것을 필자는 경험을 통해 깨달았다.
‘10년 후에는 부자가 되어 있을거야’라는 막연한 생각보다는 내년에 자신의 종자돈을 2배로 불리기 위해 ‘지금 어떤 계획을 세우고 실천할까’라는 현실적인 접근이 훨씬 경제적이지 않을까? |
